Wohnimmobilien

Aktualisiert23. Oktober 2023

Fakten zu Behauptungen rund um das Thema Wohnimmobilien

Behauptungen

Von der Entwicklung am Immobilienmarkt profitieren nur Investoren.

Der Münchner Wohnungsmarkt wird durch Investoren bestimmt.

Faktencheck

Offiziell erhobene Zahlen widerlegen diese Aussagen: Private Wohnungsunternehmen besitzen 11,5 Prozent des Wohnimmobilienbestandes in München, weniger als öffentliche Eigentümer und Genossenschaften (17 Prozent) sowie Privatpersonen und Eigentumsgemeinschaften (68 Prozent).

Behauptung

Die Eigentümer von Immobilien waren früher bekannt — werden aber heute verheimlicht.

Faktencheck

Bedingt richtig. Bis vor ca. 40 Jahren wurde mit vielen Informationen eher freizügig umgegangen. Durch den verstärkten Schutz personenbezogener Daten ab den 1980er Jahren war dies nicht mehr möglich.

Erklärung für Interessierte

Warum heißt es immer, die Stadt ist in der Hand von Investoren und Spekulanten?

Vielleicht wird dies so wahrgenommen, da Investoren meist stark in der Öffentlichkeit stehen, wenn es um größere Neubauprojekte geht. Vergessen wird dabei aber, dass in den meisten Fällen diese Wohnungen von Privatpersonen gekauft werden. Die tatsächliche Datenlage zeigt, dass der Markt für Wohnimmobilien in München überhaupt nicht durch Investoren dominiert wird.

Konkrete Zahlen

Der Zensus 2011 des Bayerischen Landesamts für Statistik zeigt folgende Verteilung der Eigentümerschaft an damals ca. 753.000 Wohnungen in München (neuere Zensus-Daten liegen für die Landeshauptstadt München nicht vor):

Gruppe	Wohnungen (Anteil)
WEG (Eigentumsgemeinschaften)	294.500 (39%)
Privatpersonen	219.500 (29%)
Private Wohnungsunternehmen	86.500 (11,5%)
Stadt München inkl. kommunaler Unternehmen	59.500 (8%)
Sonstige öffentliche Eigentümer (Bund, Land, Kirchen)	37.000 (5%)
Genossenschaften	30.500 (4%)
Sonstige private Unternehmen	25.000 (3,5%)

Aus der Beantwortung einer Anfrage im Stadtrat im Jahr 2019 geht hervor, dass ca. 25 Prozent des Münchner Wohnungsbestandes im Besitz von selbstnutzenden Einzeleigentümern sind. Geht man von insgesamt knapp 70 Prozent privaten Wohnungseigentümern in München aus (39 Prozent im Rahmen von WEGs, 29 Prozent Privatpersonen), dann werden über 40 Prozent des Wohnraums in München privat vermietet — gegenüber 11,5 Prozent des Wohnraums, der laut Zensus 2011 von privaten Wohnungsunternehmen vermietet wird.

Warum darf die Öffentlichkeit die Namen von Immobilieneigentümern nicht mehr erfahren?

Dies hat nichts mit dem Immobilienmarkt zu tun, sondern ist Folge der generellen Entwicklung im Datenschutz. In den 1980er Jahren gab es — unter anderem aufgrund der zunehmenden Automatisierung der Datenverarbeitung in den öffentlichen Verwaltungen und auch aufgrund der Proteste gegen die Volkszählung im Jahr 1983 — den zunehmenden politischen Willen, neue Datenschutzregeln zu schaffen. Das geschah auf verschiedenen Ebenen.

Alle Bundesländer gaben sich sukzessive eigene Datenschutzgesetze. Das 1977 neu eingeführte Bundesdatenschutzgesetz wurde nach und nach weiterentwickelt, auf europäischer Ebene gab es mit der Datenschutzkonvention im Jahr 1981 erstmals internationale Regelungen. Zentral war dabei immer der Schutz der personenbezogenen Daten als ein über alle Parteigrenzen hinweg politisch breit unterstütztes Anliegen.

Weitere Fakten

Ende 2022 gab es in München ca. 828.119 Wohnungen in ca. 144.917 Wohngebäuden.
Die Zahl der Wohnungen im Besitz der Landeshauptstadt München sowie in der Hand kommunaler Unternehmen hat sich innerhalb von etwa zehn Jahren von 59.500 (Zensus 2011) auf rund 70.000 (gemäß Referat für Stadtplanung und Bauordnung, März 2020) erhöht. Die Zahl der Wohnungen von Genossenschaften ist im selben Zeitraum von 30.500 auf ca. 40.000 gestiegen. Damit hat die Zahl der städtischen und genossenschaftlichen Wohnungen jeweils nicht nur absolut, sondern auch prozentual bezogen auf den Gesamtwohnungsbestand zugenommen.
Der Bestand an Werks- und Dienstwohnungen im Besitz ausgewählter kommunaler Unternehmen und Stellen setzt sich wie folgt zusammen (Stand 2021):
- - Die Münchner Stadtentwässerung verfügt über insgesamt 185 Wohnungen. Diese teilen sich auf 85 Dienst-, 50 Werkmietwohnungen und 50 Belegrechte für Wohnungen auf.
  - Die Markthallen München halten insgesamt 12 Wohnungen für ihre Beschäftigten vor.
  - Die Stadtgüter München sind Eigentümer von 36 Wohnungen und zwei Einfamilienhäusern.
  - Rund 1.000 Werkswohnungen haben derzeit die Stadtwerke München in ihrem Bestand. Bis 2030 soll sich diese Zahl auf ca. 3.000 erhöhen.
  - Im Neubau des Münchner Volkstheaters befinden sich zwei Einzelzimmer- und zwei Doppelzimmerappartements sowie eine Wohngemeinschaft mit sieben Zimmern, die allesamt vorwiegend für die Unterbringung von Gastkünstlern verwendet werden.
  - Der Abfallwirtschaftsbetrieb München hat keinen eigenen Wohnungsbestand.
  - Die München Klinik gGmbH besitzt Belegrechte für rund 1.000 Wohnungen.
  - Im Jahr 2018 verfügte die Stadtsparkasse München über rund 1.850 Wohnungen, die bevorzugt an die eigenen Mitarbeiter vergeben werden.
Die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben verfügte im Jahr 2019 im Stadtgebiet München über 2.742 Wohnungen.
Zu den Wohngebäuden gibt es keine verlässlichen neueren Daten, da auch die von der Landeshauptstadt München verwendeten Daten auf dem Zensus des Jahres 2011 basieren und der Zensus 2022 noch nicht abschließend durchgeführt und ausgewertet wurde.