Erhaltungssatzungen

Erhaltungssatzungen München – Überblick zu den Satzungen der Stadt

 

Die 35 derzeit gültigen Erhaltungssatzungen in München betreffen rund 201.100 Wohnungen mit etwa 347.300 Einwohnerinnen und Einwohnern (Stand Februar 2023). Zu diesem Stand waren 7 der Satzungen befristet.

Erhaltungssatzungen in München

Seit dem Jahr 1987 existieren Erhaltungssatzungen in München  und stellen sogenannte Milieuschutzsatzungen nach § 172 Baugesetzbuch (BauGB) dar. In den Geltungsgebieten werden alle baulichen Maßnahmen oder Modernisierungen abgelehnt, die zu einem überdurchschnittlichen Standard der Wohnungen führen würden, um einer Verdrängung der ansässigen Bevölkerung vorzubeugen. Bauliche Änderungen, Nutzungsänderungen oder der Rückbau von Wohnraum ist daher wie auch die Umwandlung von Miet- und Eigentumswohnungen genehmigungspflichtig. Außerdem steht der Landeshauptstadt München ein Vorkaufsrecht für Grundstücke zu, die sich in den Erhaltungssatzungsgebieten befinden.

Seit ihrem Bestehen, hat sich die Zahl der Erhaltungssatzungsgebiete von Anfangs zwei auf zwischenzeitlich 36 und heute 35 erhöht. Da die Erhaltungssatzungen alle fünf Jahre oder befristete Satzungen kurz vor deren Ablauf auf ihre Eignung überprüft werden, und zwischen den Jahren 1997 und 2005 einige Erhaltungssatzungen daraufhin nicht erneut wurden, ist die Zahl der Gebiete zwar nicht stetig gestiegen. Jedoch zeigt sich seitdem ein Trend hin zu mehr Erhaltungssatzungen in München, auch wenn im Jahr 2023 ein Rückgang um eine Erhaltungssatzung zu verbuchen war. 2021 hatte die Landeshauptstadt München so oft Immobilien vorgekauft wie noch nie in den Jahren zuvor.

Anträge zu Änderungen der Erhaltungssatzungen in München

OB Dieter Reiter hatte von der Verwaltung prüfen lassen, inwieweit ein stadtweiter Erlass dieser Erhaltungssatzungen in München möglich ist. Diese vor einiger Zeit angedachte flächendeckende Ausweisung von Erhaltungssatzungsgebieten in der ganzen Stadt ist rechtlich jedoch nicht zulässig.

Die Grünen und die SPD haben außerdem weitere Anträge zur Verschärfung bzw. zur weiteren Anwendung, z. B. auch auf kleinere Gebiete wie die Siedlung Ludwigsfeld, gestellt.

Im September beschloss der Ausschuss für Stadtplanung und Bauordnung die Fortführung und Entfristung der Erhaltungssatzungsgebiete „Moosach“ und „Alte Heide“. Im Oktober folgte die Neuordnung der Umgriffe der Gebiete „Am Harras/Passauerstraße“, „Dreimühlenstraße/Baldeplatz“ und „Glockenbachviertel“, die in der Neuordnung ebenfalls entfristet wurden. Bei Beschluss durch die Vollversammlung wird somit die Zahl der unbefristeten Erhaltungssatzungsgebiete in München von sieben auf zwei reduziert.

Da sich die Zahl und teilweise auch der Umfang der Erhaltungssatzungsgebiete in den letzten Jahren kontinuierlich erhöht hat, ist davon auszugehen, dass die Frequenz der Neuausweisung einzelner kleiner Erhaltungssatzungsgebiete in der Größenordnung von 1.500 bis 8.000 Wohnungen weiter zunehmen wird. Zudem ist auch mit einer Entfristung der zwei verbliebenen Gebiete zu rechnen.

Mögliche Folgen

• Eine weitere Verschärfung der Erhaltungssatzungen in München und somit der Kriterien als auch eine Ausweitung der Gebiete könnte zu Einschränkungen insbesondere für Nachverdichtungsprojekte führen.
• Gerade bei sehr kleinteiligen Arealen ist zu befürchten, dass kaum noch Änderungen möglich sind und eine faktische Veränderungssperre für die Gebiete besteht.

Aktuelle Entwicklungen

Das Bundesverwaltungsgericht in Leipzig hat am 10. November 2021 das Vorkaufsrecht für Immobilien in Berlin für teilweise rechtswidrig erklärt. Das klagende Immobilienunternehmen war zuvor sowohl beim Verwaltungs- als auch beim Oberverwaltungsgericht in Berlin mit dem Anliegen gescheitert. Das Bundesverwaltungsgericht begründete seine Entscheidung damit, dass eine Vermutung allein, der private Käufer werde die Mieten erhöhen und Mieter könnten aus Milieuschutzgebieten verdrängt werden, nicht genüge, um ein Vorkaufsrecht auszuüben. Maßstab für das Vorkaufsrecht seien stets die tatsächlichen Verhältnisse auf dem Grundstück. Das bedeutet, wenn ein Grundstück entsprechend einem Bebauungsplan oder den Zielen der jeweiligen städtebaulichen Maßnahme bebaut ist und das Gebäude „keine Missstände oder Mängel“ aufweist, so hat die Kommune rechtlich kein Vorkaufsrecht. Es ist daher unbedeutend, ob Mieter verdrängt werden sollen oder nicht.

Vorbehaltlich einer juristischen Prüfung der Urteilsbegründung könnte der Richterspruch für die Erhaltungssatzungen in München erhebliche Auswirkungen haben, da sich Investoren zukünftig auf das Urteil des Bundesverwaltungsgerichts berufen könnten. Die Reaktionen im Münchner Rathaus sowie von Mietervertretern fielen dementsprechend negativ aus:

OB Dieter Reiter, der Mieterverein sowie die Münchner Initiative für ein soziales Bodenrecht forderten von der zukünftigen Bundesregierung, eine neue Regelung für eine wirkungsvollere Mieterschutzgesetzgebung im Baugesetzbuch zu finden.

Im Mai 2021 hatte die alte Bundesregierung das Baulandmobilisierungsgesetz beschlossen, das unter anderem für eine Stärkung des Vorkaufsrechts von Kommunen sorgen soll.

Bundesbauministerin Klara Geywitz legte 2022 einen ersten Referentenentwurf vor, der das kommunale Vorkaufsrecht wieder stärken soll. Grund dafür war eine Entschließung des Bundesrats im April 2022 an die Bunderegierung mit der Forderung, das Baugesetz schnellstmöglich zu ändern. Derzeit stagniert das Gesetzesverfahren jedoch u.a. aufgrund der Blockadehaltung des Justizministers.