Wohnungspolitik

Aktualisiert7. März 2025

Fakten zu Behauptungen rund um das Thema Wohnungspolitik.

Die Stadt kümmert sich nicht um die bestehenden Mieter.

Die Stadt sollte viel mehr selbst bauen anstatt immer alles zu verkaufen.

In München können die großen Eigentümer und Investoren machen, was sie wollen.

Faktencheck:
Die Landeshauptstadt München selbst und die städtischen Gesellschaften sind bereits heute ein wichtiger Akteur auf dem Wohnungsmarkt, dies soll in den kommenden Jahren noch deutlich verstärkt werden. Sowohl durch Satzungen als auch eigene Tätigkeiten werden klare Grenzen aufgezeigt und übergeordnete, politische Ziele gesetzt.

Die Erklärung für Interessierte:

Die Landeshauptstadt München sorgt mit einer Vielzahl von Instrumenten dafür, dass der Wohnungsmarkt reguliert wird. Die wichtigsten Instrumente, die die Stadt nutzt, werden nachfolgend kurz erklärt.

Erhaltungssatzungen:

Die 36 derzeit gültigen Erhaltungssatzungen in München betreffen rund 202.400 Wohnungen mit etwa 350.600 Einwohnerinnen und Einwohnern (Stand Januar 2025). Seit 2020 werden Erhaltungssatzungsgebiete nicht mehr befristet, zuvor warend diese meist nut für 5 Jahre gültig.
In den Gebieten, in denen Erhaltungssatzungen gelten, werden alle baulichen Maßnahmen oder Modernisierungen abgelehnt, die zu einem überdurchschnittlichen Standard der Wohnungen führen würden. Damit wird einer Verdrängung der ansässigen Bevölkerung vorgebeugt. Zudem muss die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen genehmigt werden.

Der seit über 30 Jahren andauernde Prozess geht damit weiter, und weitere Gebiete sind bereits in Planung. Hinzu kommt, dass die Handlungsmöglichkeiten, die die Stadt im Rahmen der Satzung hat, kontinuierlich überprüft und der aktuellen Lage angepasst werden. Beispielsweise wurden in den Jahren 2018 und 2019 die Regelungen weiter verschärft, die der Stadt in Gebieten mit Erhaltungssatzung zustehen, unter anderem betreffend die Vorkaufsrechte. Dies führte dazu, dass die Stadt zwischen Mitte 2018 und Mitte 2020 für über 300 Millionen Euro Immobilien im Rahmen ihres Vorkaufsrechts erworben hat, um die Mieter darin zu schützen.

Vorkaufsrechtsausübung:

Mit Grundsatzbeschluss der Vollversammlung des Stadtrats vom 10.4.2019 wurden Änderungen an den Vorkaufsregelungen in Gebieten mit Erhaltungssatzung vorgenommen. Das Ziel war, die Vorkaufsrechte der Landeshauptstadt München zu stärken. Unter anderem wurden unbebaute Grundstücke zusätzlich in die Vorkaufsregelungen einbezogen.
Zum Zweiten soll geprüft werden, ob die städtischen Wohnungsgesellschaften unabhängig von Vorkaufsrechten der Stadt in Gebieten mit Erhaltungssatzung verstärkt Objekte ankaufen sollten.
Da für die zunehmende Ausübung von Vorkaufsrechten durch die Stadt hohe Summen aufgewendet werden müssen (im Jahr 2019 mehr als 130 Millionen, im Jahr 2020 mehr als 140 Millionen Euro), hat die „Münchner Initiative für ein soziales Bodenrecht“, die unter anderem vom früheren Oberbürgermeister Christian Ude initiiert wurde, eine neue Idee in die Diskussion gebracht: Die Vorkaufsrechte sollen sich nicht am Verkehrswert der Immobilien orientieren, sondern am einem Ertragswert, der auf Basis sozial verträglicher Mieten kalkuliert wird. Änderungen müssen jedoch eine bundesgesetzliche Grundlage haben. Eine in Berlin initiierte Petition für die Schaffung eines „fairen Vorkaufsrechts“ konnte Stand Januar 2022 gut 45.000 Unterschriften vorweisen.

Zweckentfremdungssatzung:

Die seit November 2017 gültige Fassung der Zweckentfremdungssatzung der Landeshauptstadt definiert fünf Tatbestände der Zweckentfremdung von Wohnraum: Nutzung von Wohnraum für gewerbliche Zwecke, bauliche Veränderung (so dass keine Eignung mehr als Wohnraum vorhanden ist), längere Fremdbeherbergung, längerer Leerstand und Abbruch.
In der Satzung ist grundsätzlich geregelt, dass die Nutzung von Wohnraum zu anderen Zwecken (im Sinne der aufgezählten Tatbestände) einer Genehmigung bedarf. Dabei ist geregelt, dass die Schaffung von Ersatzwohnraum das öffentliche Interesse an der Erhaltung von Wohnraum in der Regel entfallen lässt.
Eine am 2.10.2019 von der Vollversammlung des Stadtrats beschlossene Verschärfung der Zweckentfremdungssatzung trat zum 1.1.2020 in Kraft. Diese besagt, dass bei Nutzung von Wohnraum zu anderen Zwecken der ersatzweise neu geschaffene Wohnraum im gleichen Stadtgebiet oder zumindest in gleicher Milieustruktur liegen muss. Der neu zu schaffende Wohnraum muss wieder Mietwohnraum sein, wenn Mietwohnraum durch eine andere Nutzung verloren geht. Die Miete darf maximal die ortsübliche Vergleichsmiete betragen. Die Verschärfung führt zu größeren Restriktionen für Eigentümer, bspw. bei Abbruch und Neubau von Wohnraum.

SoBoN:

Nach Schaffung der entsprechenden bundespolitischen Rahmenvorgaben im Jahr 1993 wurde die Sozialgerechte Bodennutzung (SoBoN) im Jahr 1994 in München als Modell etabliert, das bei neuen Baulandausweisungs- und Quartiersprojekten die Planungsbegünstigten (Grundeigentümerinnen und -eigentümer) an den Folgekosten der Stadt beteiligt.
Die Lastenbeteiligung durch SoBoN bedeutet, dass die Eigentümer sich an Kosten für die soziale Infrastruktur beteiligen und Verkehrsflächen zur Verfügung stellen müssen. Zudem ist ein Anteil von 30 Prozent für den geförderten und von 10 Prozent im preisgedämpften Wohnungsbau vorzusehen.
In den Jahren 2006 und 2017 wurden die Verfahrensgrundsätze zu SoBoN angepasst, um jeweils auf die veränderte Situation in der Stadt zu reagieren: Insbesondere war feststellbar, dass aufgrund der immer geringeren Zahl an freien Grundstücken sich die Bauchrechtsschaffung zunehmend auf Umnutzungen ehemals gewerblich genutzter Flächen bezog. Die Regelungen zu SoBoN wurden daher für diese Umstrukturierungsfälle sowie an die häufiger vorkommenden Nachverdichtungen bestehender Quartiere angepasst.
Im Oktober 2020 kündigte Oberbürgermeister Dieter Reiter an, dass er ein von der Verwaltung erarbeitetes Diskussionspapier mit mehreren Modellen für konkrete Änderungen zunächst mit den Stadtratsfraktionen im Rahmen der SoBoN-Kommission diskutieren wolle. In einem zweiten Schritt soll dann die Immobilienwirtschaft in die Diskussion mit einbezogen werden.

Der Münchner Stadtrat hat im Juli 2021 eine Reform der Sozialgerechten Bodennutzung beschlossen. Das Ziel der Reform ist es, eine durchschnittliche Quote an Mietwohnungen bei neugebauten Wohnungen von 80 Prozent zu erreichen. Zudem soll der Anteil preisgedämpfter Wohnungen stark steigen und sich deren Quadratmeterpreis an einer Spanne von 10-15 Euro orientieren.
Die Novelle sieht ein Punktesystem vor, das aus verschiedenen Bausteinen besteht.
Diskussionen und Aktualisierung der SoBoN
- Im Anschluss an den 2021-Beschluss gab es insbesondere von Immobilieninvestoren und den Oppositionsparteien Kritik, dass die neuen Regeleungen von 2021 den Wohnungsbau letztendlich weiter hemmen, statt fördern würde.
- Nachdem die Stadt 2022 eine Anpassung noch ablehnte, verkündete OB Reiter aufgrund der öffentlichen Diskussion im Juli 2023, sich mit Vertreterinnen und Vertretern der Immobilienbranche zusammensetzen zu wollen, um über mögliche Änderungen zu sprechen.
- Am 02.10.2024 beschloss der Stadtrat die sogenannte Wohnungsbauoffensivemit insgesamt 30 Maßnahmen, um den Wohungsbau in München wieder zu beschwingen. Eine der Maßnahmen umfasste die Aktualisierung des 2021 eingeführten Baukastensystems.

Städtische Gesellschaften:

Im Januar 2024 wurden die beiden Münchner Wohnungsbaugesellschaften GWG und GEWOFAG zur Münchner Wohnen GmbH fusioniert. Diese betreut derceit ca. 70.000 Wohnungen mit insgesamt ca 150.000 Mieterinnen und Mietern.
Mit diesen und weiteren zum großen Teil gemeinnützigen Wohnungsgesellschaften hat die Stadt zudem die Initiative „Mietwohnungen für München“ gegründet, die sich aktiv darum bemüht, Wohnungen in der Landeshauptstadt zu erwerben, um diese auch weiterhin für Mieterinnen und Mieter bezahlbar zu halten.
Darüber hinaus bieten z. B. auch die StadtwerkeWerkswohnungen an und haben derzeit rund 1.400 Wohnungen in ihrem Besitz. Diese Zahl wollen sie bis 2030 auf 3.000 erhöhen.