Zweckentfremdungssatzung

Überblick über die Zweckentfremdungssatzung der Stadt München

Quelle: Wikimedia Commons

Zweckentfremdungssatzung

Die Zweckentfremdungssatzung ist ein wohnungspolitisches Instrument, das die Landeshauptstadt München in den vergangenen Jahren verschärft hat, um einen besseren Mieterschutz zu erreichen.

Die seit November 2017 gültige Fassung der Zweckentfremdungssatzung der LH München definiert fünf Tatbestände der Zweckentfremdung von Wohnraum:

• Nutzung von Wohnraum für gewerbliche Zwecke
• bauliche Veränderung (so dass keine Eignung mehr als Wohnraum vorhanden ist)
• längere Fremdbeherbergung
• längerer Leerstand
• Abbruch

Eine am 2.10.2019 von der Vollversammlung des Stadtrats beschlossene Verschärfung der Zweckentfremdungssatzung trat zum 1.1.2020 in Kraft. Diese hat zum Inhalt, dass bei Nutzung von Wohnraum zu anderen Zwecken der ersatzweise neu geschaffene Wohnraum im selben Stadtgebiet oder zumindest in gleicher Milieustruktur liegen muss. Der neu zu schaffende Wohnraum muss wieder Mietwohnraum sein, wenn Mietwohnraum durch eine andere Nutzung verloren geht. Die Miete darf maximal die ortsübliche Vergleichsmiete betragen.

Im Januar 2021 wurden Teile dieses Beschlusses vom Bayerischen Verwaltungsgerichtshof für ungültig erklärt, da die Kompetenz für eine solche Regelung beim Bund und den Ländern liege und nicht bei der Stadt. Zudem sei eine ausgeglichene Wohnbilanz in der Gesamtstadt und nicht in einem einzelnem Viertel entscheidend. Die Vorgaben, dass Ersatzwohnraum in der Regel im gleichen Stadtbezirk geschaffen wird, Mietwohnraum nur durch Mietwohnraum ersetzt wird und die Miethöhe sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientiert, wurden somit unwirksam. Der Verein „Haus und Grund“ hatte gegen den Beschluss geklagt.

Nach der Prüfung, dass Rechtsmittel gegen diese Entscheidung keine Erfolgsaussichten haben werden, hat das zuständige Sozialreferat daraufhin im Mai angekündigt, eine Popularklage beim Bayerischen Verfassungsgerichtshof einzureichen. Im Kern argumentiert das Sozialreferat, dass das derzeit formulierte Landesgesetz verfassungswidrig sei, da es Kommunen so nicht möglich sei, sich für den in der Bayerischen Verfassung festgeschrieben Anspruch der Bevölkerung auf Versorgung mit angemessenem Wohnraum und die Sozialbindung des Eigentums einzusetzen.

Am 28.07.2021 hat der Münchner Stadtrat einen Neuerlass der Satzung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum beschlossen. Die vom Bayerischen Verfassungsgerichtshof beanstandeten Passagen wurden dabei gestrichen. Zudem wurde eine Passage in Bezug auf einen allgemeinen Auskunftsanspruch durch die nähere Bezeichnung der zu erhebenden Daten konkretisiert. Der Hintergrund für diese Änderung ist ein Rechtsstreit zwischen der Landeshauptstadt München und dem Online-Portal AirBnB, um die Frage, ob seitens AirBnB eine Auskunftspflicht über alle Inserate in München besteht, die die ganze Wohnung umfassen und über 8 Wochen im Kalenderjahr gebucht wurden.

Anfang September 2023 verkündete der Bayerische Verfassungsgerichtshoff die Ablehnung der Popularklage der Stadt München, da man keine Grundrechtsverstöße oder etwa eine Verletzung der Selbstverwaltungsgarantie als gegeben sah. Laut Urteil habe die Stadt die Verletzung eines Grundrechts oder eines grundrechtsgleichen Rechtes nicht ausreichend gerügt.